La transacción de bienes raíces en México implica una serie de obligaciones fiscales que los vendedores deben cumplir para evitar sanciones y garantizar una operación legal y eficiente, de este modo, surge una de las preguntas más comunes: ¿cuánto impuesto se paga al vender una casa?
Para responder a esto, es esencial entender conceptos como los gastos notariales, el impuesto predial, y el registro público de la propiedad. En este artículo, detallaremos los gravámenes que deben considerarse al transferir una vivienda y las estrategias para reducirlos.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en México?
Al ceder cualquier otro tipo de inmueble, es necesario realizar el pago de varias obligaciones, el principal gasto es el Impuesto Sobre la Renta (ISR), que se aplica a la ganancia obtenida en la transacción. No obstante, también es importante considerar los gastos de escritura, los costos de inscripción en el registro público y el predial.
¿Qué es el ISR?
Es una carga federal que grava los ingresos obtenidos por diversas actividades económicas, como salarios, inversiones y la venta de propiedades. Su objetivo es garantizar que el vendedor cumpla con sus obligaciones fiscales, declarando la ganancia patrimonial obtenida por la venta de su vivienda o cualquier otro tipo de inmueble.
Se calcula tomando en cuenta varios factores importantes, como el valor catastral del inmueble, las cuotas relacionadas con la transacción y cualquier gasto adicional generado. Asimismo, se debe asegurar que el cargo predial esté completamente liquidado antes de la venta para evitar complicaciones.
Ejemplo del cálculo del ISR
Supongamos que un inmueble fue adquirido por 1 millón de pesos y se vende cinco años después por 1.5 millones de pesos. En este caso, se aplicaría sobre la ganancia de 500,000 pesos. Dependiendo de la ubicación del inmueble y la situación fiscal del vendedor, la tasa podría alcanzar hasta un 35%, lo que implicaría pagar 175,000 pesos.
Este sería un pago provisional, que debe realizarse al momento de la transacción, y será reflejado más adelante en la declaración anual del contribuyente, donde se podrán hacer ajustes considerando posibles deducciones y otros factores fiscales que puedan modificar el monto final a pagar.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
El IVA es otro desembolso que puede aplicarse, aunque generalmente no se cobra sobre la venta de una vivienda habitual, es importante consultar con un notario para determinar si la operación está sujeta a esta obligación. En caso de aplicarse, debe incluirse en el pago de la transacción.
Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
El ISAI grava la adquisición de propiedades y, en la mayoría de los casos, es responsabilidad del comprador. Sin embargo, en algunos contratos, el vendedor puede asumir parte del costo, dependiendo de lo acordado. Es esencial que tanto la tasa correspondiente como el registro se cubran para garantizar una venta sin contratiempos.
Exenciones y casos donde no aplica el ISR
Para la venta de una vivienda habitual
El vendedor puede estar exento del ISR si el inmueble corresponde a su residencia principal y ha vivido en él por al menos tres años. Además, el precio de la propiedad no debe superar los 700 mil UDIs (aproximadamente 2.5 millones de pesos en 2023). Si el valor excede esta cifra, se pagará únicamente sobre el excedente.
Por mejoras en la propiedad
Es posible reducir el monto si se han realizado mejoras en el inmueble. Por ejemplo, si se invirtieron 200,000 pesos en remodelaciones y se conservan los comprobantes fiscales, dicha cantidad puede deducirse del beneficio neto, reduciendo así la base gravable y reflejándose en la declaración anual.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en Mérida?
ISAI en Mérida
En Mérida, el ISAI puede variar según la ubicación. En zonas como Progreso o Valladolid, donde el valor histórico o turístico es elevado, el ISAI podría ser mayor. Por ejemplo, para comprar casa o departamento con un costo de 2 millones de pesos, el ISAI oscilaría entre 40,000 y 60,000 pesos. Este es un costo que debe considerarse al momento de realizar la escritura pública.
Costos de venta en diferentes estados de México
Al comercializar una propiedad en el país, los costos varían según la ubicación, en la Ciudad de México, por ejemplo, el ISAI puede ser de hasta un 5% del valor de la vivienda, una de las tasas más altas del país. Esto implica que en la capital podría requerir un pago mayor en comparación con otras regiones.
En Mérida, Yucatán, las tarifas son más competitivas, lo que convierte a esta zona en una opción atractiva para quienes buscan saber como invertir en bienes raíces en crecimiento, con menores costos de transacción y una excelente calidad de vida.
Por otro lado, en Guadalajara, el ISAI varía entre el 2% y el 3%, pero los gastos de protocolización tienden a ser un poco más altos debido al tamaño y ubicación de la propiedad, así como a la creciente demanda del mercado.
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